Pour la toiture d’une copropriété, qui paie ? En principe le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de charges, car la couverture fait partie du gros œuvre et donc des parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété peut toutefois en décider autrement, et les travaux doivent être votés en assemblée générale, sauf urgence.
Voici les règles de répartition, les majorités de vote et les cas particuliers. Les syndics trouveront notre offre sur la page couvreur pour syndic de copropriété.
La toiture est-elle une partie commune ?
Oui dans la grande majorité des immeubles. La loi de 1965 présume parties communes le gros œuvre des bâtiments, dont la toiture et la charpente, lorsque le règlement de copropriété ne dit rien de contraire. Le texte est consultable sur Légifrance (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Lisez le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ils peuvent faire de certains éléments des parties privatives ou des parties communes spéciales, par exemple la toiture d’un bâtiment donné dans une copropriété à plusieurs bâtiments, dont seuls les copropriétaires de ce bâtiment paient l’entretien.
Comment sont réparties les dépenses ?
Les charges d’entretien et de conservation des parties communes se répartissent selon les tantièmes de charges générales, ou de charges spéciales si le règlement en prévoit. Le copropriétaire du dernier étage, le plus exposé aux fuites, ne paie pas davantage que les autres pour la toiture, sauf clause contraire.
| Situation | Qui paie, en principe | À vérifier |
|---|---|---|
| Réfection de la toiture | Tous les copropriétaires, tantièmes généraux | Charges spéciales par bâtiment |
| Réparation d’une fuite | Le syndicat des copropriétaires | Origine de la fuite |
| Dégâts dans un appartement | Assurances (immeuble et occupant) | Conventions entre assureurs |
| Fenêtre de toit d’un lot | Selon le règlement : souvent le copropriétaire | Qualification de la fenêtre |
| Toit-terrasse à jouissance privative | Étanchéité : syndicat ; revêtement de surface : bénéficiaire | Clauses du règlement |
| Dégât causé par un copropriétaire | Ce copropriétaire ou son assureur | Preuve de la cause |
Quelle majorité pour voter les travaux ?
Les travaux d’entretien et de réparation de la toiture se votent à la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (article 24). D’autres travaux, selon leur nature, relèvent de la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25) : le syndic précise dans la convocation la majorité applicable à chaque résolution. Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour avec les devis et l’avis du conseil syndical.
L’assemblée fixe un montant au-delà duquel la mise en concurrence des entreprises est obligatoire. D’où l’intérêt de présenter plusieurs devis comparables, rédigés sur la même base. Notre dossier toiture pour l’assemblée générale propose une structure pour les présenter.
Que peut faire le syndic en cas d’urgence ?
Le syndic peut, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, comme une mise hors d’eau après une tempête ou une fuite active. Il en informe les copropriétaires et convoque une assemblée générale. Pour financer ces travaux, il peut demander une provision, dans les limites fixées par la loi.
Un copropriétaire qui constate une fuite chez lui prévient le syndic par écrit, avec photos. Il ne fait pas réparer la toiture lui-même : il n’en a pas le droit sur une partie commune, sauf urgence absolue pour protéger son lot, et il risquerait de ne pas être remboursé. Notre page couvreur en urgence décrit la mise hors d’eau.
Qui paie les dégâts d’une fuite dans un appartement ?
Les dégâts intérieurs relèvent des assurances. L’occupant déclare le sinistre à son assureur, le syndic à l’assureur de l’immeuble. Des conventions entre assureurs répartissent ensuite la prise en charge. La réparation de la cause, la toiture, reste à la charge du syndicat. Si la fuite vient d’un défaut d’entretien connu et non traité, la responsabilité du syndicat peut être engagée envers le copropriétaire lésé.
Comment préparer une réfection de toiture d’immeuble ?
Une réfection se prépare un an à l’avance dans la plupart des copropriétés, au rythme des assemblées générales. Le conseil syndical commande d’abord une visite de diagnostic, puis le syndic consulte plusieurs entreprises sur un même descriptif : surface par pan, type de tuile, reprise des chéneaux, échafaudage, évacuation, protection des parties communes. Des devis établis sur des bases différentes ne se comparent pas. Le vote porte ensuite sur l’entreprise, le montant, le calendrier des appels de fonds et, si besoin, le recours à un maître d’œuvre. Sur un immeuble ancien de la Presqu’île ou de la Croix-Rousse, prévoyez aussi la demande d’occupation du domaine public pour l’échafaudage et, en secteur protégé, l’autorisation d’urbanisme avec l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il refuser de payer car il est au rez-de-chaussée ?
Non, si la toiture relève des charges générales. Seul le règlement de copropriété peut prévoir une autre répartition.
Les travaux peuvent-ils commencer avant la fin du délai de recours ?
Les copropriétaires opposants ou absents disposent d’un délai pour contester la décision. Sauf urgence, beaucoup de syndics attendent son expiration avant de lancer des travaux importants.
Qui choisit le couvreur ?
L’assemblée générale, sur proposition du syndic et après mise en concurrence lorsque le montant l’exige.